不動産鑑定
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不動産鑑定士は国家資格であり、国や都道府県が土地の適正な価格をー般に公表するための、地価公示や地価調査の制度をはじめとして、 公共用地の取得、相続税標準地の評価、固定資産税標準宅地の評価、裁判上の評価、会社の合併時の資産評価ならびに現物出資の評価、さらには、不動産に関するコンサルティング等、広く公共団体や民間の求めに応じて様々な業務を行っています。
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当社では、自己所有の土地や建物の価格のみならず、主に下記に例示する物件の評価を行っております。例示されているものは代表的なもののため具体的なケースについてはお気軽に当社にお問い合わせ下さい。
①自用若しくは賃貸している場合の土地や建物の所有権の評価
②土地や建物を賃貸する場合の地代・家賃の評価
③土地や建物を貸している場合の権利（借地権・借家権）の評価
④農地の所有権・賃借料の評価
⑤山林の所有権の評価
⑥分譲マンションの評価
⑦その他
①自用若しくは賃貸している場合の土地や建物の所有権の評価
②土地や建物を賃貸する場合の地代・家賃の評価
③土地や建物を貸している場合の権利（借地権・借家権）の評価
④農地の所有権・賃借料の評価
⑤山林の所有権の評価
⑥分譲マンションの評価
⑦その他
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まずは、電話や電子メールで依頼を考えている不動産の場所とご依頼の目的を当社までご連絡ください。
ご連絡の内容を確認し、不動産鑑定等が本当に必要かどうかも含めて、当社から目的に応じた適切な依頼方法をご説明いたします。ご依頼者様はその説明をお聞きの上、依頼をするかどうかご判断いただければと思います。
また、必要であれば正式な依頼の前に費用がどのくらいかかるか原則無料でお見積りをさせていただきます。
ご連絡の内容を確認し、不動産鑑定等が本当に必要かどうかも含めて、当社から目的に応じた適切な依頼方法をご説明いたします。ご依頼者様はその説明をお聞きの上、依頼をするかどうかご判断いただければと思います。
また、必要であれば正式な依頼の前に費用がどのくらいかかるか原則無料でお見積りをさせていただきます。
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ご依頼から鑑定評価の成果品を納入するまでの期間は、一般的な物件であれば通常約３～４週間のお時間を頂いております。
特殊な物件（大工場・収益物件など）は、物件自体の調査項目が多いほか評価手法も複雑になるため一般的なものと比べ成果品の納入には時間がかかる場合があります。
お急ぎの場合など特別な事情がある場合は、ご依頼の際にその旨をお伝えいただければ早期処理ができるように対応いたします。
特殊な物件（大工場・収益物件など）は、物件自体の調査項目が多いほか評価手法も複雑になるため一般的なものと比べ成果品の納入には時間がかかる場合があります。
お急ぎの場合など特別な事情がある場合は、ご依頼の際にその旨をお伝えいただければ早期処理ができるように対応いたします。
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１．お問い合わせ
まず、電話若しくは電子メールにて当方にご連絡ください。
また、その際に以下の確認内容を当方にお伝えください。
（確認する内容：守秘義務は厳守します）
①依頼の目的（売買・相続・交換など）
②依頼予定の不動産の内容
土地の場合：所在地番・地目・面積
建物の場合：構造・種類・延床面積・建築時期
２．打合せ
上記１で確認した内容を再確認するとともに以下の内容についてご説明します。
（説明内容）
①鑑定評価がどのようなものかについてのご説明
②依頼目的に応じた適切な評価方法のご提案
③成果品の納期（いつまでに成果品が必要か）
④評価等を行う時点（いつの評価額を求めるか）
⑤その他依頼者様からのご質問についての回答
３．お見積り
確認した内容に基づいて、お見積りをいたします。なお、お見積りは原則無料ですが、見積りの際必要となる資料を当社の負担で取得した場合、正式なご依頼にならなかったときには見積りにかかった実費をご請求することがございます。
４．正式依頼・契約
ご検討の上、正式にご依頼をいただける場合は、依頼書兼承諾書を作成し、上記１及び２で確認した事項を書面にし交付いたします。
５．鑑定評価作業
ご依頼いただいた不動産の現地調査を行い、鑑定評価の作業を行います。
６．鑑定評価見込額の内示
成果品の納入の前に、鑑定評価の見込額のご内示を行い、評価額決定の過程についてご説明いたします。
７．成果品納入
最終的な成果品を納入いたします。なお、成果品納入と同時に請求書を発行させていただきます。
８．アフターフォロー
成果品納入後も、成果品についてのご質問などがあれば対応いたします。
まず、電話若しくは電子メールにて当方にご連絡ください。
また、その際に以下の確認内容を当方にお伝えください。
（確認する内容：守秘義務は厳守します）
①依頼の目的（売買・相続・交換など）
②依頼予定の不動産の内容
土地の場合：所在地番・地目・面積
建物の場合：構造・種類・延床面積・建築時期
２．打合せ
上記１で確認した内容を再確認するとともに以下の内容についてご説明します。
（説明内容）
①鑑定評価がどのようなものかについてのご説明
②依頼目的に応じた適切な評価方法のご提案
③成果品の納期（いつまでに成果品が必要か）
④評価等を行う時点（いつの評価額を求めるか）
⑤その他依頼者様からのご質問についての回答
３．お見積り
確認した内容に基づいて、お見積りをいたします。なお、お見積りは原則無料ですが、見積りの際必要となる資料を当社の負担で取得した場合、正式なご依頼にならなかったときには見積りにかかった実費をご請求することがございます。
４．正式依頼・契約
ご検討の上、正式にご依頼をいただける場合は、依頼書兼承諾書を作成し、上記１及び２で確認した事項を書面にし交付いたします。
５．鑑定評価作業
ご依頼いただいた不動産の現地調査を行い、鑑定評価の作業を行います。
６．鑑定評価見込額の内示
成果品の納入の前に、鑑定評価の見込額のご内示を行い、評価額決定の過程についてご説明いたします。
７．成果品納入
最終的な成果品を納入いたします。なお、成果品納入と同時に請求書を発行させていただきます。
８．アフターフォロー
成果品納入後も、成果品についてのご質問などがあれば対応いたします。
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不動産の鑑定評価は、法律により調査しなければならない項目、成果品に記載しなければならない事項が決められております。
よって、作成された鑑定評価書は法律により一定の品質が確保されている一方で、調査事項を省略することができない（省略すると鑑定評価書でなくなってしまう）ため、その作成には一定の費用がかかります。
通常、鑑定評価に係る費用は、どのような不動産を評価するのか（例えば土地だけなのか、土地と建物の両方なのかなど）や所在（対象地が遠隔地かどうか）などによって決まります。当社では、不動産の種類ごとの報酬基準表を作成しており、どなたでも客観的に報酬額を判断いただける基準を明示しております。
費用の具体例を示すと以下のとおりですが、不動産の種類や依頼目的などによって調査に必要な作業が異なり、それに応じて費用も異なるためお気軽にお問い合わせ下さい。
（土地のみの鑑定評価の場合）
費用は約2０万円程度
（土地及び建物の鑑定評価の場合）
費用は約3０万円程度
よって、作成された鑑定評価書は法律により一定の品質が確保されている一方で、調査事項を省略することができない（省略すると鑑定評価書でなくなってしまう）ため、その作成には一定の費用がかかります。
通常、鑑定評価に係る費用は、どのような不動産を評価するのか（例えば土地だけなのか、土地と建物の両方なのかなど）や所在（対象地が遠隔地かどうか）などによって決まります。当社では、不動産の種類ごとの報酬基準表を作成しており、どなたでも客観的に報酬額を判断いただける基準を明示しております。
費用の具体例を示すと以下のとおりですが、不動産の種類や依頼目的などによって調査に必要な作業が異なり、それに応じて費用も異なるためお気軽にお問い合わせ下さい。
（土地のみの鑑定評価の場合）
費用は約2０万円程度
（土地及び建物の鑑定評価の場合）
費用は約3０万円程度
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不動産の鑑定評価によって求める価額は、国家資格である不動産鑑定士が法律等に基づいた手順や方法によって求めたものであり、その成果品である鑑定評価書は公的機関への提出書類に使われるなど信頼性の高いあらゆる場面で活用ができる報告書となります。なお、不動産の経済価値を判定する鑑定評価は、その社会的責任が非常に重く、不動産鑑定士の資格を持つ者にしかできない独占業務となっております。
不動産の鑑定評価以外にも、現在様々な価格情報が存在します。代表的なものは以下に例示したものになりますが、それぞれの価格は特定の目的や事情により価格が決定されており、一般の方がその内容を理解し、その価格を活用することは難しい面もあります。ただし、その他の価格情報の特徴を理解し、上手に活用できれば非常に有用な資料となりますので、不動産の鑑定評価以外の価格の活用についてもお気軽にお問い合わせください。
１．地価公示・地価調査価格
国や都道府県が一般の土地取引の指標として毎年公表しているものです。公表されている価格は不動産の鑑定評価によって求められる価格とほぼ同じ考え方で求められております。土地価格が知りたい場合には、この地価公示等の公表地点が近くにあるときには参考になります。
２．相続税路線価
国税局が相続税や贈与税を計算するために毎年公表しているものです。この路線価は上記１の地価公示価格等の８割水準の価格（地価公示の価格が１㎡当たり１０万円なら路線価は８万円）で公表されており注意が必要です。また、土地の間口が狭いとか形状が悪いなどのその土地固有の要因が考慮されていないことから条件が特殊な土地の場合にも利用には注意が必要となります。なお、あくまでも公表されている価格は税金を課税するために求められたものであり、それぞれの路線価間の価格バランスを重視したものが公表されていることから実際の土地相場と言われているものから乖離している場合もあります。
３．固定資産評価額
市町村が固定資産税等を計算をするために３年に一度評価を行っているものです。原則として土地や建物などの固定資産を持っている者しかその評価額を知ることができないこと並びにその評価額（土地）は上記１の地価公示価格等の７割水準の価格（地価公示の価格が総額１００万円なら固定資産の評価額は７０万円）で計算されており注意が必要です。なお、この固定資産の評価額も上記２と同じ税金を課税するために求められたものであり実際の土地取引の際の価格とは乖離する場合があります。また原則３年に一度しか評価額が変更されないことから活用する場合には価格を時間の経過に基づいて修正する必要があります。
４．実際の取引価格
実際に土地や建物を取引した際の売買価格です。現実の不動産の売買には様々な事情が反映され取引が行われているので、一般の人々にとっては、不動産の適正な価格はいくらかということを取引価格等を通じて判断することは著しく困難であると言われております。例えば、不動産の売買に際には、自分の土地の隣の土地を購入する場合は、どうしてもその土地を取得したいため通常の相場より高い価格で取引が行われている場合があります。逆にどうしても急に資金が必要となり急いで土地を売却するなどした場合には低い価格で取引が行われている場合があります。よって、この実際の取引価格を活用するためには上記のような事情をまず分析してから利用する必要があります。
５．不動産広告などの価格
不動産広告に掲載されている価格は、不動産の売主がこの価格なら売っても良いと考えている価格です（この時点では買主がこの価格なら買っても良いという買主の立場は反映されていない）。不動産の取引は売主と買主が交渉してから売買が成立するため、実際契約する際の価格はこの掲載されている価格と異なる場合があることに注意が必要です。
不動産の鑑定評価以外にも、現在様々な価格情報が存在します。代表的なものは以下に例示したものになりますが、それぞれの価格は特定の目的や事情により価格が決定されており、一般の方がその内容を理解し、その価格を活用することは難しい面もあります。ただし、その他の価格情報の特徴を理解し、上手に活用できれば非常に有用な資料となりますので、不動産の鑑定評価以外の価格の活用についてもお気軽にお問い合わせください。
１．地価公示・地価調査価格
国や都道府県が一般の土地取引の指標として毎年公表しているものです。公表されている価格は不動産の鑑定評価によって求められる価格とほぼ同じ考え方で求められております。土地価格が知りたい場合には、この地価公示等の公表地点が近くにあるときには参考になります。
２．相続税路線価
国税局が相続税や贈与税を計算するために毎年公表しているものです。この路線価は上記１の地価公示価格等の８割水準の価格（地価公示の価格が１㎡当たり１０万円なら路線価は８万円）で公表されており注意が必要です。また、土地の間口が狭いとか形状が悪いなどのその土地固有の要因が考慮されていないことから条件が特殊な土地の場合にも利用には注意が必要となります。なお、あくまでも公表されている価格は税金を課税するために求められたものであり、それぞれの路線価間の価格バランスを重視したものが公表されていることから実際の土地相場と言われているものから乖離している場合もあります。
３．固定資産評価額
市町村が固定資産税等を計算をするために３年に一度評価を行っているものです。原則として土地や建物などの固定資産を持っている者しかその評価額を知ることができないこと並びにその評価額（土地）は上記１の地価公示価格等の７割水準の価格（地価公示の価格が総額１００万円なら固定資産の評価額は７０万円）で計算されており注意が必要です。なお、この固定資産の評価額も上記２と同じ税金を課税するために求められたものであり実際の土地取引の際の価格とは乖離する場合があります。また原則３年に一度しか評価額が変更されないことから活用する場合には価格を時間の経過に基づいて修正する必要があります。
４．実際の取引価格
実際に土地や建物を取引した際の売買価格です。現実の不動産の売買には様々な事情が反映され取引が行われているので、一般の人々にとっては、不動産の適正な価格はいくらかということを取引価格等を通じて判断することは著しく困難であると言われております。例えば、不動産の売買に際には、自分の土地の隣の土地を購入する場合は、どうしてもその土地を取得したいため通常の相場より高い価格で取引が行われている場合があります。逆にどうしても急に資金が必要となり急いで土地を売却するなどした場合には低い価格で取引が行われている場合があります。よって、この実際の取引価格を活用するためには上記のような事情をまず分析してから利用する必要があります。
５．不動産広告などの価格
不動産広告に掲載されている価格は、不動産の売主がこの価格なら売っても良いと考えている価格です（この時点では買主がこの価格なら買っても良いという買主の立場は反映されていない）。不動産の取引は売主と買主が交渉してから売買が成立するため、実際契約する際の価格はこの掲載されている価格と異なる場合があることに注意が必要です。
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まず、一つ目はその地域に精通しているかどうかが重要です。
不動産の鑑定評価は、専門家の判断であり、意見であると言われております。一般の方にはわかりにくいと思いますが、同じ不動産を評価してもその評価する者によってその結果（評価額）が異なるということです。近年不動産鑑定の世界では、評価した不動産についてどのような考えで評価したのかについて説明する責任が非常に強く求められております。逆に言えば説明が適切にできなければ専門家の判断した評価額であってもその結果が覆る可能性もあります。もし後で結果が覆ることになれば依頼者様は多大な損害を被る可能性があります。
なぜ、専門家であるのに不動産の評価額が異なるかについてですが、その専門家の経験や能力の差も原因として考えられますが、最も大きな要因は①その地域についてどれだけ精通しているかと、②鑑定評価に必要な資料をどれだけ多く持っているかの違いです。
①については、不動産の価格はその所在する地域の慣習などの事情を強く受ける特色を持っているため、その地域のことをよく知っていないと適切な評価ができません。よって、例えば県外の方が福井県内の土地を評価しようとしても適切な価格を求めることは通常困難です。
②については、不動産を評価するためには非常に多くの資料が必要となります。その資料には、依頼を受けてから収集する資料と依頼を受ける前から収集する資料の２種類の資料が考えられます。ここで差がつくのは依頼を受ける前から収集する資料です。不動産鑑定士は依頼の有無にかかわらず年間を通じて様々な資料を収集し、その分析を行っております。これらの資料の収集・分析は依頼を受けてからではとても間に合うものではなく、日々コツコツとしかできないものです。そして、この資料を収集・分析する範囲は自ずと限界があり、精通する地域とほぼ同じ範囲となる傾向が多く見られます。
２つ目に重要な点は、不動産の鑑定評価以外のことについても相談に応じられるかどうかです。単なる評価だけでなく、依頼の背景にある事柄についても相談に応じることができれば依頼者の方には非常に有益と思われます。ただし、不動産は非常に多くの知識を必要とするため適切に相談に応じるためには、単に資格があるというだけでは足りず、不断の勉強と研鑽が必要となってきます。
上記のとおり、専門家は精通している地域や得意な分野がある程度限定されるため、依頼者の方は、まずご自身がどのような点を依頼に当たって重視するかを具体的に整理し、問合せなどを通じてそれらに最も適切に応えることが可能な信頼できる専門家を見つけて依頼することがベストと思われます。
不動産の鑑定評価は、専門家の判断であり、意見であると言われております。一般の方にはわかりにくいと思いますが、同じ不動産を評価してもその評価する者によってその結果（評価額）が異なるということです。近年不動産鑑定の世界では、評価した不動産についてどのような考えで評価したのかについて説明する責任が非常に強く求められております。逆に言えば説明が適切にできなければ専門家の判断した評価額であってもその結果が覆る可能性もあります。もし後で結果が覆ることになれば依頼者様は多大な損害を被る可能性があります。
なぜ、専門家であるのに不動産の評価額が異なるかについてですが、その専門家の経験や能力の差も原因として考えられますが、最も大きな要因は①その地域についてどれだけ精通しているかと、②鑑定評価に必要な資料をどれだけ多く持っているかの違いです。
①については、不動産の価格はその所在する地域の慣習などの事情を強く受ける特色を持っているため、その地域のことをよく知っていないと適切な評価ができません。よって、例えば県外の方が福井県内の土地を評価しようとしても適切な価格を求めることは通常困難です。
②については、不動産を評価するためには非常に多くの資料が必要となります。その資料には、依頼を受けてから収集する資料と依頼を受ける前から収集する資料の２種類の資料が考えられます。ここで差がつくのは依頼を受ける前から収集する資料です。不動産鑑定士は依頼の有無にかかわらず年間を通じて様々な資料を収集し、その分析を行っております。これらの資料の収集・分析は依頼を受けてからではとても間に合うものではなく、日々コツコツとしかできないものです。そして、この資料を収集・分析する範囲は自ずと限界があり、精通する地域とほぼ同じ範囲となる傾向が多く見られます。
２つ目に重要な点は、不動産の鑑定評価以外のことについても相談に応じられるかどうかです。単なる評価だけでなく、依頼の背景にある事柄についても相談に応じることができれば依頼者の方には非常に有益と思われます。ただし、不動産は非常に多くの知識を必要とするため適切に相談に応じるためには、単に資格があるというだけでは足りず、不断の勉強と研鑽が必要となってきます。
上記のとおり、専門家は精通している地域や得意な分野がある程度限定されるため、依頼者の方は、まずご自身がどのような点を依頼に当たって重視するかを具体的に整理し、問合せなどを通じてそれらに最も適切に応えることが可能な信頼できる専門家を見つけて依頼することがベストと思われます。
その他
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不動産の有効活用とは、所有する土地や建物の経済価値の向上を図ることや保有することによって生じるコスト（税金や維持管理費）を削減することです。
不動産は、実際に利用をしていなくても保有しているだけで固定資産税などの税金を支払わなければなりません。また、相続などが発生した場合には相続税などがかかる場合がありその税金を支払うために保有している不動産を売却しなければならないケースもあります。
このように不動産は、デフレ経済の下では価値が下がり続ける一方でコストだけかかる非常にリスクのある資産となってしまいました。
したがって不動産を保有している方は、これから５年後、１０年後どのくらい不動産の価値が下がるのか予測し、不動産に係る固定資産税等のコストを計算しそのコストをできるだけ軽減する方法を考える必要があります。また、今現在所有している財産の正確な価値を把握して相続の際にどれだけの税金が発生するか計算して、税金を支払うために保有している不動産を手放さずに済むように準備することも重要になってきます。
不動産の有効活用の方法は、その所有する不動産の種類や利用方法によって様々なケースが考えられます。そこで、専門家である不動産鑑定士が複数の選択肢から最も効率的で最適と思われる方法をご提案いたします。
当社は不動産の売買等は行っておらず、営業などはいたしません。また、専門家として守秘義務は厳守いたしますのでお気軽にご相談ください。
不動産は、実際に利用をしていなくても保有しているだけで固定資産税などの税金を支払わなければなりません。また、相続などが発生した場合には相続税などがかかる場合がありその税金を支払うために保有している不動産を売却しなければならないケースもあります。
このように不動産は、デフレ経済の下では価値が下がり続ける一方でコストだけかかる非常にリスクのある資産となってしまいました。
したがって不動産を保有している方は、これから５年後、１０年後どのくらい不動産の価値が下がるのか予測し、不動産に係る固定資産税等のコストを計算しそのコストをできるだけ軽減する方法を考える必要があります。また、今現在所有している財産の正確な価値を把握して相続の際にどれだけの税金が発生するか計算して、税金を支払うために保有している不動産を手放さずに済むように準備することも重要になってきます。
不動産の有効活用の方法は、その所有する不動産の種類や利用方法によって様々なケースが考えられます。そこで、専門家である不動産鑑定士が複数の選択肢から最も効率的で最適と思われる方法をご提案いたします。
当社は不動産の売買等は行っておらず、営業などはいたしません。また、専門家として守秘義務は厳守いたしますのでお気軽にご相談ください。
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当社が行う不動産の物件調査は、わかりやすくイメージすると不動産についての健康診断のようなものです。
不動産を購入するにあたって重要となる事項を不動産の売買に利害関係のない第三者の立場から公正に調査し、その不動産の持つリスクを判定します。
通常、不動産の購入を検討されている方は、不動産売買の知識や経験が少ないため不動産の良し悪しを判断することは困難です。例えば、価格が安くてお得な物件と思われてもなぜ価格が安いのか理由がわからずに購入すると、後日欠陥が判明し後悔することになる可能性もあります。
そこで、不動産鑑定士が不動産の価値を判定する専門家の立場から不動産売買に当たっての気を付けないといけない事項を助言いたします。
不動産を購入するにあたって重要となる事項を不動産の売買に利害関係のない第三者の立場から公正に調査し、その不動産の持つリスクを判定します。
通常、不動産の購入を検討されている方は、不動産売買の知識や経験が少ないため不動産の良し悪しを判断することは困難です。例えば、価格が安くてお得な物件と思われてもなぜ価格が安いのか理由がわからずに購入すると、後日欠陥が判明し後悔することになる可能性もあります。
そこで、不動産鑑定士が不動産の価値を判定する専門家の立場から不動産売買に当たっての気を付けないといけない事項を助言いたします。
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当社では、鑑定評価の中立性を維持するためあえて不動産の売買・仲介等は行っておりません。
通常、取引において売主はできるだけ不動産を高く売りたいと考える一方で、買主はできるたけ安く買いたいと考えます。
不動産の鑑定評価は、売主・買主どちらか一方の立場に偏ることなく利害関係のない立場で評価を行う必要があり、売主や買主の立場で不動産を評価すると第三者から見て、その評価の信頼性が低下するおそれがあります。
上記のような理由から当社では不動産の売買等は行ってはおりませんが、必要な場合は地元に精通し信頼できる不動産売買等の専門家をご紹介いたします。
通常、取引において売主はできるだけ不動産を高く売りたいと考える一方で、買主はできるたけ安く買いたいと考えます。
不動産の鑑定評価は、売主・買主どちらか一方の立場に偏ることなく利害関係のない立場で評価を行う必要があり、売主や買主の立場で不動産を評価すると第三者から見て、その評価の信頼性が低下するおそれがあります。
上記のような理由から当社では不動産の売買等は行ってはおりませんが、必要な場合は地元に精通し信頼できる不動産売買等の専門家をご紹介いたします。
